Není odhad nemovitosti jako odhad
Jedna nemovitost může mít zároveň hned tři ceny. Ty se často pletou. Každá z nich slouží pro jiné účely a stanovuje se odlišným postupem. Pojďme se podívat na rozdíly mezi tržní cenou, odhadní cenou a cenou stanovenou bankou.
Odhad tržní ceny nemovitosti
Tato cena vás bude zajímat, pokud uvažujete o prodeji či koupi nemovitosti. Řídí se aktuální situací na trhu a vyjadřuje průsečík toho, za kolik peněz nejméně je prodávající ochoten prodat, a toho, kolik je kupující maximálně ochoten zaplatit.
Oficiální odhad nemovitosti – odhadní cena
Vyjadřuje TABULKOVOU hodnotu nemovitosti. Stanovuje ji oficiální odhadce s “kulatým razítkem”, který vychází z oficiálních a pevně daných údajů. Tato cena ještě nedávno zajímala všechny, kdo měli zaplatit daň z nabytí nemovitosti. Na podzim loňského roku však byla zrušena. Nicméně stále existuje několik daňových záležitostí, pro které se tato tabulková hodnota zjišťuje. V žádném případě z výsledné odhadní ceny není možné vycházet při určení tržní ceny nemovitosti.
Odhad nemovitosti bankou
Obvykle bývá nižší než tržní cena. Vypracovává ji odhadce, kterého si najala banka. Vytvoření tohoto druhu odhadu většinou slouží pro účely poskytnutí úvěru na nemovitost. Při vytváření odhadu se odhadce řídí doporučením zadavatelské banky. Odhad vypracovaný jednou bankou téměř nikdy nemůžete použít pro vyřizování financování u jiné banky.
Každá banka si zkrátka chce nechat udělat svůj odhad podle vlastních pravidel. Tato cena bývá obvykle nižší z toho důvodu, aby si banka, která zajišťuje financování, mohla být jistá, že nebude tratná pro případ, kdyby dlužník přestal úvěr splácet a banka musela nemovitost nuceně prodat.
Jak na odhad tržní ceny nemovitosti?
Cest, jak stanovit tržní cenu, je několik. Mějte však na paměti, že neexistuje jedna “správná cena”. Neviditelná ruka trhu se totiž vyvíjí ze dne na den a je třeba na ni reagovat.
Nejlepší cesta pro stanovení reálné tržní ceny nemovitosti je porovnání vaší nemovitosti s podobnými, které se v nedávné době reálně prodaly. Obtíž je v tom, že tato data nejsou nikde veřejně dostupná. Na internetu totiž najdete pouze ceny aktuálně nabízených nemovitostí.
Při troše štěstí maximálně najdete sem tam nějakou tu rezervovanou nemovitost, kterou ještě realitní kancelář nestáhla z nabídky a pouze ji označila jako rezervovanou. V tom spočívá výhoda úspěšných realitních kanceláří, které mají v portfoliu dostatek prodaných nemovitostí a mají s čím porovnávat.
Do srovnání se mohou zahrnout i aktuálně nabízené nemovitosti. I když u nich doporučuji ponížit nabídkovou cenu alespoň o 20 %. To vás totiž přiblíží k ceně, za jakou se nemovitost nakonec reálně prodá.
Doporučení: pro vypracování odhadu tržní nemovitosti se nejlépe obraťte na kvalitní realitní kancelář. Ta ví nejlépe, jaká je aktuální situace na trhu a může vaši nemovitost porovnat s těmi, které reálně v nedávné době prodala.
“Tak dáme, pane makléři, cenu co nejvýš a počkáme. Já nijak na prodej nechvátám.”
Tak tuto větu slýchávám docela často. Ale pozor. Čím déle se nemovitost prodává, tím ztrácí atraktivitu. Pokud zvolíte tuto nevhodnou strategii, riskujete prodej nemovitosti pod cenou. Většina nemovitostí se totiž prodá během prvních dvou, tří měsíců, nebo vůbec.
Co dalšího ovlivňuje tržní ceny nemovitostí?
Tržní cenu ovlivňuje dále také:
- Úroveň prezentace Atraktivně prezentovaná nemovitost má mnohem větší šanci se prodat za maximum než nemovitost nafocená “v rychlosti na mobil”. Zásadní je nepřeskočit ani homestaging (příprava nemovitosti na prodej) a pořízení profesionálních fotografií.
- Kolik lidí se o prodeji dozví. Čím větší dosah inzerce, tím lépe.
- Vývoj stavu úrokové sazby hypoték.
- Lokalita. Ani zlaté kohoutky a mramorové podlahy nezajistí, že se vaše nemovitost prodá draze, pokud se nachází v “chudé” čtvrti.
- Co dalšího se v daný okamžik prodává. Lidé mají tendenci porovnávat.